La législation relative à la fiscalité, aux normes et aux procédures d’acquisition d’un bien immobilier est très différente en France et en Espagne.
Voilà pourquoi il est important d’être bien conseillé lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne depuis la sélection du bien jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Avant de vous engager contractuellement, vous devrez vous informer sur la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien. En Espagne, c’est à l’acheteur de s’assurer que tout est en ordre, et non au notaire. En France, le notaire vérifie que la situation juridique et urbanistique du bien est en règle, mais en Espagne, cela n’est pas le cas. Les points à vérifier sont nombreux et si vous décidez de le faire par vous-même, plusieurs aspects pourraient vous échapper.
Notre cabinet s’engage à vous accompagner dans votre achat immobilier et à s’assurer que le bien dispose de tous les documents et licences à jour, ainsi que les paiements des différentes taxes, impôts, frais de copropriété. Par ailleurs, nous vérifions pour vous que le bien est effectivement libre de toutes charges et locataires et nous mettons tout en œuvre pour que rétablir la situation si besoin, avant la signature, le cas échéant.
Pour réserver le bien, vous serez souvent amené à signer un contrat de réservation du bien. C’est le document qui scelle la relation: le bien vous est réservé pour un délai déterminé en contrepartie d’une somme généralement comprise entre 1500 et 5000 euros. La somme versée vous sera en principe remboursée vous dépendez de l’approbation d’un prêt immobilier et que celui-ci ne vous est pas concédé. Notre conseil est de ne jamais payer un acompte (reserva) tant que les vérifications de base n’ont pas été réalisées sur le bien.
D’autre part, il vaut mieux transférer l’argent sur le compte de l’agence immobilière certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) plutôt que directement au propriétaire, car l’agence offre des garanties, et le virement par la banque offre une traçabilité du mouvement.
La réservation sera en général confirmée par un compromis de vente (contrato de arras), plus complet, qui sera le document en vigueur jusqu’à la formalisation de l’acquisition par acte authentique signé devant notaire et dans lequel sont détaillées les conditions d’acquisition. Ce contrat stipule la date maximum à laquelle la vente doit être réalisée chez le notaire. A la signature de ce contrat, l’acheteur doit verser un acompte au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente de la propriété.
Par ailleurs, la loi espagnole oblige tout acheteur immobilier étranger (même s’il est citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne) à obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne. Les services prêtés par notre cabinet incluent la demande du NIE qui peut être longue et compliquée quand on ne connait pas la langue et les démarches.
En outre, bien que cela ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé que l’acheteur d’un bien immobilier en Espagne ouvre un compte courant dans une banque en Espagne, non seulement pour le transfert des fonds concernant l’acquisition en elle-même mais également pour toutes les démarches qui en découlent (paiement des impôts liés à l’achat et au bien, paiement du notaire et de l’inscription au Registre foncier, ainsi que pour le prélèvement des factures d’eau, électricité, gaz, Internet, etc, liées à l’usage du bien. Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire en Espagne, la banque vous obligera à ouvrir un compte en Espagne.
Concernant la signature de l’acte authentique d’acquisition devant le notaire, il est important de savoir que ce type d’acte est long, technique et complexe et que vous devez être sûr de bien comprendre ce que vous signez.
Concernant la liquidation de la somme à transférer le jour de la signature chez le notaire, vous devez tenir compte du fait qu’il faudra décompter non seulement les sommes déjà versées, mais également d’autres sommes comme la rétention de 3% du prix du bien lorsque le vendeur n’est pas résident en Espagne, ou la compensation des quittances d’impôt foncier ou de frais de copropriété par exemple.
Le rôle de notre cabinet est de nous assurer que vous serez bien conseillé tout au long du processus d’acquisition concernant les documents à signer, les sommes à verses, la situation juridique et urbanistique du bien et la documentation à réunir avant la signature de l’acte authentique, mais également de vous accompagner après la signature jusqu’à la complète prise de possession du bien.
